Invertir en bienes inmuebles es parte de la cultura brasileña. Aquí, la gente ve los bienes inmuebles como una especie de refugio seguro, ya sea para su propio uso, con la expectativa de que aumenten de valor con el tiempo, o para obtener algunos ingresos pasivos con los alquileres.

Pero hay una alternativa más asequible que la compra de la propiedad, y ciertamente más fácil que convertirse en propietario, sin los dolores de cabeza y las molestias de los agentes inmobiliarios, los inquilinos, las reparaciones y la burocracia. Son los activos vinculados al mercado inmobiliario.

En Brasil, tenemos fondos inmobiliarios (FII), con acciones negociadas en la bolsa. En Estados Unidos, por su vez, este tipo de inversión se realiza através de los REIT (Real Estate Investment Trust).

¿Qué son los REIT?

Un REIT es una forma de invertir en el mercado inmobiliario estadounidense sin adquirir activos físicos. Funciona a través de empresas que compran y gestionan propiedades inmobiliarias para obtener ingresos, que se distribuyen a los accionistas.

Este tipo de inversión es mucho más antigua en Estados Unidos que en Brasil. Allá, apareció en la década de 1960. En Brasil -que se inspiró en el modelo estadounidense- los FII aparecieron en la década de 1990, pero la mayoría de ellos solo empezó a cotizar en bolsa, en 2008.

Según la asociación Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts), los REIT representan un mercado de 1,2 billones de dólares, mientras que los FIImueven aproximadamente 130 mil millones de reales, según B3.

Rendimiento histórico de los REIT‍

Entre 2000 y 2020, el rendimiento promedio de los REIT fue un 50% más alto que el del mercado de valores estadounidense, según un estudio de Bloomberg -que comparó el índice FTSE Nareit All Reits, el principal índice del sector, con el S&P 500, e lprincipal índice del mercado de valores estadounidense-. El rendimiento promedio anual de los REIT se sitúa en torno al 10%, mientras que la del S&P 500 es del 6%.

Pero, a pesar de las mayores ganancias, es una inversión más volátil. Tanto en la crisis de 2008 -generada, incluso, por el mercado inmobiliario- como en la propia pandemia, los descensos de los REIT fueron mucho más abruptos que los del S&P 500.

Comparemos ahora los dos índices en el pasado más reciente:

Fuente: SproutFi condatos de Nareit

Siempre recordamos que la rentabilidad pasada no es garantía de rendimientos futuros. Los REIT son activos de renta variable y, por lo tanto, tienen una alta volatilidad.

Los REITS y la pandemia

Trasregistrar fuertes descensos al comienzo de la pandemia de Covid-19, los preciosde la mayoría de las acciones REIT se recuperaron.

A medida que el comercio electrónico crecía en medio de las restricciones de lacuarentena, los REIT de los sectores más conectados a la economía digital -comodata centers, las infraestructuras y los industriales- se recuperaron más rápidamente.

Fuente: SproutFi condatos de Nareit

Algunos sectores tuvieron rendimientos excepcionales, como los REIT industriales -quese han revalorizado un 57% desde el inicio de la pandemia hasta noviembre de 2021, según Nareit- y los REIT de galpones de almacenamiento (incluidos lospopulares "guardamuebles"), con rendimientos superiores al 70%.

Otros sectores, por su parte, se mantienen por debajo de los niveles previos a la pandemia, como los inmuebles vinculados a alojamientos/resorts, con la caídadel turismo, y las oficinas, con el aumento del home office.

Tipos de REIT

Equit REIT

Son los más populares: más del 90% del mercado. Son equivalentes a lo que en Brasil llamamos fundos de tijolos (entraducción literal: fondos de ladrillos),pero son fondos de inversión en bienes inmuebles, es decir, invierten en bienes inmuebles. El objetivo es generar ingresos por la venta o el alquiler de edificios, oficinas, almacenes logísticos, hospitales, entre otros.

Mortgage REIT

Son similares a nuestros fondos de papel (en traducción literal: fondos de papel). Sin embargo, son los que no invierten directamente en bienes inmuebles físicos, sino en valores y derechos de cobro vinculados al mercado inmobiliario, como las famosas hipotecas americanas, principal garantía en la financiación de uninmueble.

Hybrid REIT

Como su nombre indica, son híbridos: invierten tanto en bienes inmuebles físicos como en valores vinculados al mercado inmobiliario.

REIT X FII

Gobernanza

La primera gran diferencia es que, mientras los FII son fondos, administrados por gestores, los REIT son empresas, que tienen un consejo de administración. Las fracciones compradas por el inversor son, pues, acciones, mientras que en los FII son cuotas de un fondo.

Dividendos

Cuando se invierte en activos inmobiliarios, la renta de las propiedades se divide entre los inversores, lo que se denomina dividendo. Los REIT deben, por ley, distribuir al menos el 90% de los ingresos netos a los accionistas. Los FII, en cambio, deben distribuir un poco más: el 95%. Pero, históricamente, los REIT suelen dar mayores dividendos.

Tributación

Los FII están exentos del impuesto sobre la renta por los dividendos y tributan al 20% por los beneficios obtenidos en la venta de acciones. La fiscalidad de los REIT está definida por la legislación norteamericana. Allí, los dividendos se gravanal 30%.

Riesgo

Ahora, un punto importante que requiere mucha atención y cuidado por parte delinversor. Los REIT tienen un factor de riesgo más alto que los FII, porque pueden endeudarse a través de préstamos para financiar las adquisiciones de nuevas propiedades, es decir, pueden apalancarse. En cambio, los FII no tienen estaposibilidad.

Si, por un lado, el riesgo es mayor, el rendimiento potencial también lo es. Depende del análisis minucioso de cada inversor.

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Disclaimer: Recuerda que la información proporcionada aquí es para fines educativos y no debe considerarse como asesoramiento legal o fiscal. Consulta a un profesional de impuestos sobre tu situación específica.