Los REIT son cada vez más solicitados por aquellos que desean invertiren el mercado inmobiliario sin tener que comprar una propiedad. En el mercado de valores de Estados Unidos, los REIT son equivalentes a los Fondos Inmobiliarios (FII) en Brasil.

Si deseas invertir en los REIT, te traemos aquí una lista con términos para que conozcas mejor este tipo de inversión. Si bien no son de uso exclusivo para los inversores en los REIT, son siglas y conceptos fundamentales que son comunes en las operaciones con estos activos.

Más información: ¿Sabes qué son los REIT? Comprende la diferencia entre estos activos americanos y los fondos inmobiliarios brasileños

1. Fondos de operaciones (FFO)

Una métrica utilizada por los inversores para evaluar el rendimiento financiero de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) en los Estados Unidos. El FFO se calcula, primero, sumando al beneficio las siguientes variables: depreciación, amortización y pérdidas por venta de activos. Y luego restando las ganancias por venta de activos y los ingresos por intereses. Pero no te preocupes, no tienes que hacer este cálculo. El monto final, generalmente, se incluye en la propia cuenta de resultados de los REIT.

2. Tasa de capitalización

También conocida como cap rate, la tasa de capitalización muestra la tasa de rendimiento esperado que generará un inmueble de inversión inmobiliaria. Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mejor para el inversor. Se expresa en forma de porcentaje y se calcula en función de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad. Para el cálculo, los ingresos netos de explotación se dividen por el valor del patrimonio de la propiedad.

3. Fondos disponibles para la distribución (FAD)

Los fondos disponibles para la distribución (FAD) muestran el valor neto de las ganacias de un REIT que se distribuirá a los accionistas y partícipes en forma de dividendos. En comparación con el FFO, se considera más representativo del flujo de caja, teniendo en cuenta algunos ajustes que brindan una imagen económica más real de las operaciones de un REIT al restarlos gastos recurrentes de la propiedad y otros elementos.

4. Valor liquidativo (NAV)

El valor de los activos netos de un REIT no es más que el valor demercado estimado de los activos totales de la empresa, principalmente los bienes inmuebles, descontando sus pasivos totales. Es una métrica importante como punto de referencia para la evaluación de una empresa en un contexto en el que el valor contable y otros índices similares se han considerado poco fiables, cuando se trata específicamente de los REIT.

5. Rendimiento total

Decir que los REIT son inversiones de rendimiento total significa que ofrecen una alta rentabilidad por dividendos junto con una moderada revalorización del capital a largo plazo. La rentabilidad total representa precisamente la combinación de ambos elementos.

‍Ejemplo de aplicación de estos términos a un REIT específico‍

Datos de Prologis ($PLD)

Prologis es actualmente el REIT más grande de Estados Unidos, conun valor de mercado de 122.370 millones de dólares. Con la cartera global de inmuebles más grande en el segmento de la logística, la empresa tiene algunas de las características más atractivas entre los REIT.

En el último trimestre de 2021, Prologis tuvo unos fondos de operaciones trimestrales (FFO) de 1,12 dólares por acción, mientras que el valor anual alcanzó los 4,15 dólares, frente a los 0,95y 3,80 dólares de los mismos periodos de 2020. Elúltimo valor liquidativopor acción de PLD fue de 49,72.

La tasa de capitalización fue del 4,6% para el año 2021. En mayo de ese mismo año, Prologis proporcionó a sus accionistas un rendimiento total de la inversión del 189%.