Investir em imóveis faz parte da cultura do brasileiro. Por aqui, as pessoas veem o imóvel como uma espécie de porto seguro, seja para uso próprio, na expectativa de que ele se valorize com o tempo, ou com o objetivo de ganhar alguma renda passiva, com o recebimento de aluguéis.

Mas, tem uma alternativa mais acessível do que comprar o imóvel em si – e, certamente, mais fácil do que se tornar um proprietário, sem dor de cabeça e imprevistos com imobiliária, inquilino, reparos e burocracias. São os ativos ligados ao mercado imobiliário.

Por aqui, temos os fundos imobiliários (FIIs), com cotas negociadas em Bolsa. Já nos Estados Unidos, esse tipo de investimento se dá por meio dos REITs (Real Estate Investment Trust). 

O que são REITs?

O REIT é uma forma de se investir no mercado imobiliário americano sem adquirir o bem físico. Ele funciona por meio de empresas que compram e gerenciam os imóveis para a obtenção de renda, que distribuem aos acionistas.

Esse tipo de investimento é bem mais antigo nos Estados Unidos do que no Brasil. Por lá, surgiu na década de 1960. No Brasil – que se inspirou no modelo americano –, os FIIs surgiram na década de 1990, mas a maioria só começou a ser negociada em Bolsa em 2008.

Segundo a associação Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts), os REITs são um mercado da ordem de US$ 1,2 trilhão, enquanto os FIIs movimentam cerca de R$ 130 bilhões, de acordo com a B3.

Performance histórica dos REITs

Entre 2000 e 2020, o desempenho dos REITs foi, em média, 50% superior ao da bolsa americana, segundo levantamento da Bloomberg – isso comparando o índice FTSE Nareit All Reits, o principal do setor, com o S&P 500, principal índice do mercado acionário americano. O retorno médio anual dos REITS foi de cerca de 10%, enquanto o do S&P 500 foi de 6%.

Mas, apesar dos ganhos maiores, é um investimento mais volátil. Tanto na crise de 2008 – gerada, inclusive, pelo mercado imobiliário – como na própria pandemia, as quedas dos REITs foram bem mais bruscas do que as do S&P 500.

Vamos agora comparar os dois índices num passado mais recente:

Fonte: SproutFi com dados da Nareit

A gente lembra sempre que rentabilidade passada não é garantia de retornos futuros. Os REITs são ativos de renda variável – e, por isso, possuem alta volatilidade.

REITS e a pandemia

Depois de registrar quedas expressivas no início da pandemia de Covid-19, os preços de boa parte das ações REIT se recuperaram.

Com o crescimento do comércio eletrônico em meio às restrições da quarentena, os REITs de setores mais ligados à economia digital – como data centers, infraestrutura e industriais – se recuperaram mais rapidamente. 

Fonte: SproutFi com dados da Nareit

Alguns setores entregaram retornos excepcionais, como REITs industriais – com valorização de 57% do início da pandemia até novembro de 2021, segundo a Nareit, e REITs de galpões de armazenamento (incluindo os populares “guarda-móveis”), com retornos superiores a 70%.

Já outros setores permanecem abaixo dos níveis pré-pandemia, como imóveis ligados a alojamentos/resorts, com a queda do turismo, e escritórios, com a disparada do home office. 

Tipos de REITs

Equity REITs

São os mais populares – mais de 90% do mercado. Eles são equivalentes ao que chamamos aqui no Brasil de fundos de tijolo – ou seja, investem em imóveis físicos. O objetivo é gerar renda com a venda ou o aluguel de prédios, escritórios, galpões logísticos, hospitais, entre outros.

Mortgage REITs

São semelhantes aos nossos fundos de papel. Eles não investem diretamente nos imóveis físicos, mas sim em títulos e recebíveis vinculados ao mercado imobiliário – como as famosas hipotecas americanas, a principal garantia no financiamento de um imóvel.‍

Hybrid REITs

Como o próprio nome diz, são híbridos: investem tanto em imóveis físicos como em títulos vinculados ao mercado imobiliário.

REITs X FIIs

Governança

A primeira grande diferença é que, enquanto os FIIs são fundos, administrados por gestores, os REITs são empresas, que têm um conselho de executivos. As frações compradas pelo investidor, então, são ações – enquanto nos FIIs, são cotas de um fundo.

Dividendos

Ao investir em ativos imobiliários, o aluguel dos imóveis é dividido entre os investidores – esse é o chamado dividendo. Os REITs precisam, por lei, distribuir pelo menos 90% do lucro líquido aos acionistas. Já os FIIs precisam distribuir um pouco mais: 95%. Mas, historicamente, os REITs costumam render dividendos mais altos.

Tributação

Os FIIs têm isenção de Imposto de Renda nos dividendos e sofrem tributação de 20% sobre o lucro na venda das cotas. Já a tributação dos REITs é definida pela legislação norte-americana. Por lá, os dividendos são tributados em 30%.‍

Risco

Agora, um ponto importante e que exige bastante atenção e cuidado do investidor. Os REITs têm um fator de risco maior que os FIIs, porque podem contrair dívidas por meio de empréstimos para financiar aquisições de novos imóveis – ou seja, podem se alavancar. Já os FIIs não têm essa possibilidade. 

Se por um lado o risco é maior, o potencial de retorno também é maior. Vai da análise cuidadosa de cada investidor.